3색 신호등(GREEN · YELLOW · RED) 분류 기준
복잡한 법원 매각물건명세서와 임차인 현황을 AI가 사전 판독하여 3단계 신호등으로 분류합니다.
선순위 대항력 임차인이 없거나 전액 배당이 예상되며, 유치권·법정지상권 등 특수 권리가 감지되지 않아 초보자도 기본적인 시세 조사와 현장 임장만으로 도전하기 좋은 물건입니다.
임차인 전입일자 미상, 배당요구 여부 확인 필요, 재매각(보증금 20%), 미납 관리비 확인 등 입찰 전 매각물건명세서 원문과 현장 방문을 통해 인수 금액 유무를 꼼꼼히 따져봐야 하는 물건입니다.
대항력 있는 선순위 임차인의 거액 보증금 미배당 인수 위험, 유치권 신고, 법정지상권, 지분경매, 대지권 미등기, 위반건축물 등이 포함되어 있어 초보자 입찰 시 보증금 몰수나 큰 손실 위험이 있는 물건입니다.
초보자가 꼭 알아야 할 핵심 법원경매 용어 5선
말소기준권리 (소멸기준권리)
경매로 부동산이 낙찰될 때 등기부상의 권리들이 소멸하는지(지워지는지), 아니면 낙찰자가 인수해야 하는지를 가르는 기준이 되는 권리입니다. 가장 앞선 근저당권, 저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.
임차인 대항력 (Opposing Power)
임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 발생하는 권리입니다. 말소기준권리보다 전입일이 빠른 '선순위 임차인'은 대항력이 있어, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 잔여 보증금을 낙찰자가 물어주어야(인수해야) 합니다.
우선변제권 & 확정일자
대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매 배당 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 단, 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해야 배당에 참여할 수 있습니다.
재매각과 입찰보증금 20% (특별매각조건)
이전 낙찰자가 잔금 납부 기한까지 대금을 내지 않아 다시 경매에 부쳐지는 물건을 '재매각'이라 합니다. 재매각 물건은 법원 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 10%가 아닌 20%(또는 30%)의 입찰보증금을 내야 하므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
유치권 · 법정지상권 · 위반건축물
등기부등본에 나타나지 않거나 매각물건명세서 비고란에만 기재되는 특수 권리입니다. 공사대금 유치권, 토지와 건물 소유자가 달라 발생하는 법정지상권, 구청 이행강제금이 부과되는 위반건축물은 초보자가 입찰할 경우 큰 손실을 볼 수 있어 옥션연구소 신호등에서 RED(위험주의)로 분류합니다.
1. 비법률자문 고지 (변호사법·공인중개사법 준수): 본 플랫폼이 제공하는 AI 물건 분석 신호등, 3줄 요약, 공고문 주의사항 리포트, 대항력 추정 및 안전마진 계산은 공공데이터와 법원 공고문을 기반으로 알고리즘 및 대규모 언어모델(LLM)이 자동 생성한 단순 참고 정보이며, 변호사·법무사·공인중개사의 법률 자문이나 유권해석을 대체하지 않습니다.
2. 원본 대조 및 현장 임장 의무: 법원경매 기일 변경, 정정 공고, 추가 권리 신고 등 실시간 변동 사항이 반영되지 않거나 AI 환각(Hallucination) 오류가 발생할 수 있습니다. 실제 입찰에 참여하시는 이용자께서는 반드시 대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 인터넷등기소의 등기사항전부증명서를 입찰 당일 기준으로 직접 발급·열람하시고 현장 임장을 수행하셔야 합니다.
3. 손해배상 면책: 본 서비스의 정보를 신뢰하여 행한 실제 경매 입찰, 매수신청보증금 몰수, 권리 인수, 명도 지연 등 일체의 유·무형적 손실에 대하여 서비스 운영자는 어떠한 민·형사상 책임도 지지 않습니다.